Риски продавца при продаже квартиры

Владельцы имеют возможность распоряжаться имуществом на рынке или довериться брокеру или адвокату. Это решение неоднозначно, поскольку даже профессионалы могут совершать ошибки, и вы только нанесете финансовый ущерб. Самый надежный способ распределить недвижимость — продать ее!

Самые опасные моменты для продавцов при продаже дома:.

• Низкая рыночная стоимость
• Популярные варианты перевода денежных средств (например, расчет аккредитивов); и
• вручение оригиналов документов на месте плательщику, а также
• продажа закладной
• презентация квартир покупателям и посредникам,…
• продажа имущества в рассрочку
• Отчуждение имущества посредниками; и
• Наем неограниченного количества медиаторов или адвокатов, в течение
• На этапе транзакции.

Минимизируем риски продавца

Продавцы традиционно считаются наиболее защищенным местом при продаже недвижимости. Тем не менее, существует ряд опасностей

Остерегайтесь мошенников.

Общее правило заключается в том, что нотариальное заверение продажи недвижимости не требуется. Это означает, что проверка его законности не является обязательной (она требуется только в том случае, если это предусмотрено законом). Существует несколько способов заключить договор собственности и подать его на государственную регистрацию.

Например, для регистрации перехода права собственности договор можно подать в Росреестр через МФЦ, нотариуса или банк. В связи с таким разнообразием, случаев мошенничества становится все больше и больше. Фальшивые доверенности, мошенничество с использованием паспортных данных и т.д.

Чтобы избежать проблем, владельцы недвижимости должны быть осторожны при передаче документов или копий другим лицам. Если это невозможно, следует составить соглашение об обработке персональных данных. Вы должны указать, что третье лицо получило документ от вас.

Неплохо использовать доверенное лицо, чтобы связаться с Росреестром с просьбой запретить вам иметь дело с наследством. В этом случае вы не можете использовать поддельную доверенность для регистрации перехода права собственности. Этот способ защиты от мошенников подходит не только для тех, кто планирует перепоручить продажу своей недвижимости другому лицу.

Закон «О государственной регистрации недвижимости» позволяет каждому получить информацию о своих правах на недвижимость. Этот же закон позволяет владельцам узнать, кто запросил выписку из их собственности. Всем владельцам полезно регулярно общаться с отделом регистрации, чтобы получать эту информацию.

Совет № 1: Будьте осторожны при предоставлении личных данных. Запретите сделки адвокатов через реестр и регулярно проверяйте, кто интересуется вашей недвижимостью.

Заранее продумайте расчеты по сделке.

Регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю занимает от 5 до 90 рабочих дней. После того как росреестр регистратора подтверждает единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) в момент возникновения права передачи, покупатель становится законным владельцем. После подписания договора купли-продажи и подачи его на регистрацию продавец и покупатель ожидают регистрации.

Тогда возникает вопрос: когда покупатель должен передать деньги продавцу?

На практике различные методы расчетов сводятся к одному: покупатель должен перевести деньги продавцу. Деньги вносятся в качестве гарантии при подписании контракта на актив; после завершения процесса регистрации деньги передаются продавцу. Ни продавец, ни покупатель не могут снять деньги с депозита до регистрации перехода права собственности.

Договаривающаяся сторона может использовать защищенный или специальный банковский счет, который обеспечивает нотариально заверенные депозиты, кредит и услуги по урегулированию сделок. Платежи через дверь менее предпочтительны, поскольку их содержание не известно банку. Таким образом, ответственность банка как опекуна по урегулированию теряется.

Совет № 2: Заранее продумайте условия урегулирования, укажите их в наследственном имуществе и точно следуйте им.

Не нарушать сроки поставки имущества

Для продавца важно, когда имущество передается покупателю. Закон содержит различие между судебной защитой продавцов, владеющих имуществом на момент спора, и тех, кто уже передал его покупателю. Людям, владеющим спорной собственностью, легко защитить свои права.

Ситуация усложняется, если стороны фактически эвакуировали недвижимость и передали ключи покупателю, хотя в договоре стороны предусмотрели, что недвижимость будет передана после регистрации права собственности и обращения взыскания на продавца и денежные средства. .

Совет №3: Действуйте точно так, как указано в договоре о передаче имущества.

Пошаговая инструкция продажи квартиры по ипотеке

Необходимые документы

После заключения предварительного договора вы должны подготовить документацию для заключения основного договора купли-продажи. Список документов зависит от банка, выбранного покупателем. Не полагайтесь только на покупателя. Список документов можно найти на официальном сайте банка или в его офисе.

Помимо паспорта, вам понадобятся следующие документы В большинстве случаев вам потребуется:.

• Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, и
• копии документов, предоставляющих права собственности (например, договора купли-продажи или дарения); и
• Если вы состоите в браке, вам необходимо продать нотариально заверенное имущество вашего мужа; и
• если вы не состоите в браке, нотариально заверенное заявление о том, что вы не состоите в браке на момент приобретения недвижимости
• сертификат об отсутствии задолженности по коммунальным платежам; и
• Кадастровый и/или технический паспорт на помещение; и
• Форма справки № 9 Для лиц, зарегистрированных в поместье.

Полный список документов для продажи квартиры с ипотекой уточняйте в каждом случае отдельно. Все собранные документы должны быть переданы покупателю для проверки банком и оценщиком.

Оценка квартиры

Оценка стоимости квартиры независимым оценщиком является обязательным процессом. С помощью отчета оценщика банк сделает вывод о рыночной и ликвидационной стоимости вашей квартиры. Как правило, банк сам предложит вам выбрать оценщика из списка людей, которым он доверяет. В противном случае вы должны согласовать свой выбор с банком.

Расходы на работу оценщика несет покупатель. Независимое лицо осматривает недвижимость и изучает документы, относящиеся к ней. Стоимость имущества, указанная в итоговом отчете, не должна быть выше стоимости объекта недвижимости.

Банки будут выдавать кредиты только на сумму ниже ликвидационной стоимости имущества. В результате любая разница между согласованной ценой контракта и суммой в отчете должна быть компенсирована самим покупателем.

Страхование

Обязанность заемщика застраховать риск утраты или потери имущества предусмотрена Федеральным законом «Об ипотечном кредите (займе)». Поэтому кредиторы, т.е. банки, требуют обязательного страхования квартиры, чтобы выдавать ипотечные кредиты.

Страхование осуществляется за счет покупателя. Страховой полис подписывается покупателем до закрытия кредитного договора. Вы, как продавец, ничем не рискуете.

Передача денег

Самым важным шагом для продавца является получение денег за переданную вами квартиру. Вы должны получить деньги, как только договор купли-продажи будет зарегистрирован и право собственности на квартиру перейдет к покупателю.

Поскольку капитал предоставлен банком, именно банк обязан доставить деньги. Наиболее распространенными вариантами являются.

• На ваше имя открывается счет, на который банк переводит необходимую сумму после заключения договора и регистрации ипотеки.
• До регистрации договора аванс по кредиту помещается в банковскую ячейку. Вы можете получить деньги, когда представите зарегистрированный договор купли-продажи.

Налоги

По общему правилу, продавец должен заплатить 13% подоходного налога при продаже заложенного имущества. Однако если квартира была приобретена до 1 января 2016 года и находилась в собственности не менее трех лет, налог не взимается; если квартира была приобретена после 1 января 2016 года, освобождение применяется только после пяти лет владения. Период владения можно рассчитать на основании выписки из Единого реестра юридических лиц.

Если квартира находилась в собственности менее трех лет, налог уплачивается с продажной цены квартиры. Этого можно избежать, если оборот составляет менее 1 млн рублей. Если стоимость выше этой суммы, можно использовать имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей для уплаты 13% налога на оставшуюся сумму. Скидка предоставляется один раз.

Как работает и кому выгодна такая схема?

На российском рынке недвижимости сделки по продаже квартир с заниженной стоимостью объектов в договоре — очень распространенное явление. Это не исключение, а правило.

Причины этого явления очевидны. Если вы продаете квартиру, которой владели менее пяти лет (менее трех лет в некоторых категориях), вы должны заплатить 13% от разницы между суммой, которую вы владели, и суммой, которую вы заплатили (возможно, 15%, если ваш годовой доход превышает 5 млн рублей). Цена проданных домов по сравнению с ценой, по которой они были куплены.

Учитывая значительный рост цен на рынке жилья за последний год, эта сумма может быть высокой.

Например, если вы продаете студию за 5 млн сегодня и покупаете ее за 3,5 млн в 2017 году, вам придется заплатить не менее 195 000 рублей налогов. Это означает почти 4% от общей стоимости квартиры.

Сразу видно, что в большинстве случаев инициатива низкого ценообразования исходит от продавца недвижимости. Этот трюк крайне нежелателен, так как часто рассчитывают на инвесторов, покупающих квартиры для перепродажи, а «дополнительный» налог снижает их прибыль. Кроме того, продавец — юридическое лицо, стремящееся снизить налог на прибыль компании, — может занизить цену продажи.

Хотя и редко, но случается, что вдохновители недвижимости — покупатели, пытающиеся уменьшить или скрыть уровень своих реальных доходов.

Механизм амортизационной сделки очень прост. Амортизированная стоимость комиссии указывается в договоре, а оставшиеся деньги передаются продавцу без регистрации, либо наличными при встрече, либо через дверь в банк. Это увеличение может быть подтверждено доказательствами или указано в приложении к основному контракту, но оно не представляется в органы Loss Trust.

В принципе, номинальная стоимость, по которой квартира была приобретена ранее с целью избежать уплаты налога.

Математика не в пользу покупателя

В случае сделки, связанной с продажей недооцененной квартиры, риску подвергаются обе стороны, но покупатель является более уязвимой стороной. Он подвергает риску реальные деньги, даже если не всегда знает об этом.

Если по каким-то причинам в будущем сделка будет заражена и расторгнута в судебном порядке, по закону несостоявшийся владелец получит только сумму, указанную в основном регистрационном соглашении. Доказать в суде факт дополнительных платежей, даже при наличии ненужного приложения к договору, непросто», — говорит Руслан Сухий.

Есть много причин для того, чтобы поставить под сомнение эту сделку. Например, если продавец объявлен банкротом, или если действительность договора оспаривается родственником родителя. На самом деле, конечно, расторгается очень небольшая часть контрактов.

Однако покупателей ожидают более реальные экономические потери. Почти никто не смотрит в будущее, и не зря. Кроме того, если новый владелец намерен продать заниженную стоимость квартиры сам, не владея ею в течение пяти лет, ему придется заплатить налог на разницу между фактической ценой продажи и заниженной ценой.

Манипулируя прошлым, можно навлечь на себя серьезные неприятности, не получив ничего взамен, — говорит глава фонда Rentawed.

Недооценка контрактов опасна для обеих сторон, но в большей степени для покупателя. Фото: transfert-vrn. ru

Кроме того, каждый, кто официально работает и платит налоги, имеет право на получение налогового вычета в размере стоимости квартиры. В настоящее время можно вернуть до 260 000 рублей, но этот лимит должен быть увеличен. Если квартира была приобретена с помощью ипотечного кредита, можно получить налоговый вычет на уплаченные проценты.

Таким образом, если указана меньшая сумма покупки, человек автоматически теряет деньги.

Продавцу не стоит расслабляться

Продавец является главным бенефициаром сделки по заниженной стоимости, но он также несет риск. Если налоговая служба обнаружит, что стоимость дома занижена, то придется не только заплатить налог на скрытую сумму, но и заплатить штраф в размере до 40% от суммы уклонения от уплаты налога.

Нет причин надеяться, что Бюро не заинтересовано в вас. Информация о сделках, связанных с уклонением от уплаты налогов, может поступить в налоговые органы от брокеров, нотариусов и даже покупателей.

Не забывайте о возможности встречи с невольными покупателями. В этом случае часть денег за квартиру, которая передается неофициально, может вообще не поступить в сделку. Никто не застрахован от мошенничества.

В этом случае вам, возможно, придется обратиться в суд и вы рискуете сразу же привлечь внимание налоговых органов, что будет стоить вам времени и дополнительных денег.

‘Существует также репутационный риск, который может привести к вполне реальным финансовым потерям. Если дело будет передано в суд, может оказаться, что продавец имел недобрые намерения. Для инвесторов, получающих прибыль от перепродажи недвижимости, такой режим нанесет серьезный ущерб.

Кроме того, если квартира является предметом судебного разбирательства, она автоматически становится проблемным активом, что затрудняет ее продажу по рыночным ценам», — говорит Руслан Сухий.

Кроме того…

Системы девальвации могут рассматриваться как мошеннические. В этом случае обе стороны сделки несут ответственность по закону. Неуплата налогов сама по себе является преступлением, а в случае уклонения от уплаты налогов может наступить даже уголовная ответственность.

Безобидный на первый взгляд трюк с продажей квартиры по заниженной цене может привести к штрафу в размере до 300 000 рублей, лишению свободы на срок до шести месяцев и даже до одного года.

Риелтор в покупательской шкуре

Чтобы привлечь клиентов, агенты могут на первом этапе общения «притвориться», что они и есть покупатель — откликнуться на объявление и приехать на просмотр квартиры. Этот процесс доказывает, что сам «покупатель» не является подходящим предложением, но «он точно знает, кто подходит, и, конечно, готов помочь за небольшую зарплату». Другой вариант — брокер признает свой профессиональный статус и предлагает свои услуги.

Продавец, который уже потратил свое время и твердо намерен продать, охотно согласится (особенно если вы убедите его в том, что его собственная продажа отнимает много времени, рискованна и невыгодна).

Как вы с этим боретесь? Помните, что если вы продаете себя, то на самом деле вы не являетесь потенциальным покупателем. Не соглашайтесь на посреднические предложения — порекомендуйте другу или родственнику родителей, что они очень подходят для этой квартиры. Убедитесь, что вы общаетесь с нужным человеком, который принимает решение о покупке.

Если предложение брокера кажется привлекательным, но вас уже обманули в самом начале, не соглашайтесь на него.

Виртуальный покупатель

Брокер может объявить, что он нашел покупателя, получить аванс за работу и «исчезнуть» на некоторое время. Конечно, ситуация может быть не искусственной, но в некоторых случаях она является притворством. Покупателя на самом деле не существует, и брокер начинает его искать только после получения денег.

В результате продавец теряет время ожидания, а брокер может спокойно заниматься другими клиентами, уже положив зарплату в карман.

Как с этим бороться? Платите брокеру только в том случае, если есть реальные последствия его работы. Например, вы лично встречаетесь и контактируете с потенциальным покупателем, подписываете сделку и уже точно знаете, что ваша квартира как минимум будет куплена.

Имитация бурной деятельности в «самых секретных» базах

Рынок недвижимости становится все более прозрачным. Развитие профессиональных услуг позволяет покупателям и продавцам находить друг друга без посредников. Все записи можно легко отфильтровать и классифицировать по соответствующим критериям.

Чтобы повысить стоимость работы, брокеры могут заявить, что у них есть «специальная конфиденциальная база данных». Это используется для поиска наиболее надежных клиентов, которые не ходят на сайты бесплатной регистрации. Как брокеры могут обманывать в этом случае?

Действительно, брокеры часто составляют профиль сайтов, используя те же данные, что и простые посетители. Преимущество работы с брокером заключается в том, что продавец не участвует в хлопотах и не вникает во все юридические детали вместо того, чтобы приобретать «других» покупателей (если он им доверяет). Даже если после обещаний брокера спрос кажется высоким, нет причин верить безоговорочно — в некоторых случаях активность создается показушными людьми, которые имитируют бурную деятельность, но не имеют намерения покупать.

Как противостоять? Не доверяйте заявлениям об эксклюзивности базы или тайных клиентах. Не платите за это дополнительные деньги и не выбирайте брокера, который обещает это, основываясь только на этих словах.

ВАЖНО: Если у брокера есть доступ к людям, которые покупают квартиры в качестве инвестиций, личная база данных может не помочь. Такие покупатели действительно могут совершить много сделок и заинтересованы в том, чтобы быть в курсе предложений на рынке. Это означает, что имеет смысл общаться с ними снова и снова.

Можете ли вы проверить честность обещаний брокера? Это единственный способ убедиться в том, что брокер не лжет.

Неточные формулировки в договорах

Контракт заключается между продавцом и брокером. Не относитесь к этому шагу легкомысленно. Убедитесь, что вы прочитали все положения и условия.

Обратите особое внимание на то, как характер работы брокера выражается в вашей сделке. Расплывчатые формулировки, такие как «помощь в продаже» или «поиск покупателя», — повод насторожиться, поскольку брокер может никогда не завершить сделку, но заявить, что вы все еще должны ему деньги за активную работу. Продавцы заинтересованы в конкретном результате, а не в бурной деятельности без окончательного соглашения.

Как противостоять этому? Внимательно прочитайте договор, включая пресловутую риторику мелкого шрифта. Если есть сомнения в том, можно ли учесть все оттенки, попросите своего адвоката действовать в ваших интересах. Не подписывайте документы с двусмысленными формулировками, которые могут быть истолкованы против вас.