Самые дешевые основные здания расположены за пределами МКАД. Особенно много новых зданий представлено в новых и молодых районах столицы. Примерный список регионов приведен ниже.
- Сколково. Этот район характеризуется наличием транспортных развязок. Однако цены на квартиры здесь не превышают 2,4 млн рублей.
- Новокосино. Район хорошо связан и имеет хорошую социальную инфраструктуру. Однокомнатные квартиры можно приобрести по цене до 3 млн рублей.
- Бутово. Здесь хорошо развита транспортная ситуация и инфраструктура, поэтому квартиры стоят немного дороже.
- Новое Тушино — новостройки от 3,4 млн рублей.
Однако почти половина массового сегмента приходится на доступные первые дома. Первичное жилье эконом-класса в основном сосредоточено в пригородах Москвы, а в Старом городе его почти нет. Спрос на новые здания остается постоянно высоким.
Выбираем формат сделки: баланс выгоды и степени риска
Покупка недвижимости на разных стадиях строительства может помочь вам заключать сделки в разных форматах, рассмотрим наиболее популярные из них и выделим их преимущества и недостатки.
- Справедливость. Такая форма сделки означает, что акционеры выплачивают средства до завершения строительства палаты общин. Таким образом, квартира даже не существует в светлице проекта. Он принимает инвестиции на этапе строительства. В отличие от полностью готового дома, квартира производителя по CDA стоит дешевле, и, кроме того, сухой закон предусматривает очень серьезные гарантии защиты прав дольщиков. Однако, в любом случае, опасность от долгостроя все же существует
- Договор о распределении. В данном случае это продажа своего права требования жилья от подрядчика и происходит до передачи подрядчиком квартиры. С этим способом покупки связаны некоторые риски (акционер мог обнаружить какие-то проблемы у производителя и поэтому решил продать свои права). Это также гораздо менее выгодная сделка, чем покупка дома на стадии фундамента.
- Жилищно-строительные кооперативы. Этот способ приобретения недвижимости заключается в создании кооператива, члены которого предоставляют капитал и сами организуют строительные работы (и другие сопутствующие процессы). Покупка дома через кооператив выгоднее, чем покупка квартиры у подрядчика. Это связано с тем, что кооперативы не платят НДС (поскольку они предоставляют услуги без добавления стоимости) и не ставят своей целью получение прибыли. .
С другой стороны, решения о повседневной работе принимаются правлением кооператива, и члены кооператива могут оказаться в очень невыгодном положении, если собранных средств недостаточно, а дом еще не достроен. Законодательно деятельность ЖСК плохо контролируется (например, вы можете строить их сами и координировать между собой), поэтому такая форма приобретения имеет право на выживание только при наличии «железной» гарантии эффективности, несмотря на возможность получения прибыли. Обязательства кооператива перед вами.
Существует также несколько систем, в которых создатель обещает покупателю немедленную и изящную прибыль, например, системы продажи с предварительным заключением договора купли-продажи и обмена. Однако они не рассматриваются — это нелегальные «черные» или квазилегальные «серые» системы, не предоставляющие покупателю никакой правовой защиты, поэтому говорить о выгоде слишком опасно.
Выбираем этап строительства
Покупка нового здания на ранней стадии строительства может сэкономить значительную сумму денег. Цена дома на этой стадии обычно значительно ниже, чем цена готовой квартиры. Однако психологически трудно инвестировать в будущий дом, когда строительная компания разворачивает строительную площадку и готовится к рытью котлована.
Это означает, что нет визуального ощущения будущего дома, только поэтажные планы и модели нового здания.
В любом случае, необходимо помнить, что строительство может быть остановлено (или приостановлено) как на начальной, так и на конечной стадии. Поэтому, вкладывая деньги в новое здание, лучше всего свести инвестиции к минимуму.
Кстати, если речь идет о соглашении в форме CDA, то в большинстве случаев приобретение жилья дольщика — это вопрос времени, причем дом будет достроен и введен в эксплуатацию рано или поздно. Однако если речь идет о случаях, когда строительство дома приостановлено, а квартира продается по другой программе, получение квартиры покупателем может быть сомнительным.
С другой стороны, покупка дома на условиях аренды, когда подрядчик вводит дом в эксплуатацию и передает квартиру дольщику, может быть очень выгодной, так как риск длительного периода строительства сводится к минимуму. Таким образом, если покупатель планирует переехать из съемной квартиры в новостройку, он может легко рассчитать прибыль.
Другими словами, понять, что желательно в его случае — заселиться в новую квартиру в течение двух месяцев и перестать платить за съемную квартиру или подождать еще два года и продолжать снимать жилье (причем сумма арендной платы, которую он может получать) будет в два раза меньше стоимости другой квартиры).
Время: рыночные факторы и субъективные шансы
Время как фактор оказывает существенное влияние не только на общий рынок недвижимости, но и на субъективную возможность выгодной покупки квартиры в новостройке. Хорошо известно, что цены на жилье падают в определенное время года. Это может быть вызвано различными причинами, начиная от сезонности и заканчивая изменениями в экономических условиях.
- В отличие от летних месяцев, когда на рынке жилья наблюдается пауза, и весенне-осенних месяцев, когда рынок жилья восстанавливается. В то же время сами подрядчики и агенты по недвижимости продолжают прилагать все усилия для увеличения продаж. В конце концов, строительство продолжается, и для его продолжения необходимо финансирование. Одним из самых мощных стимулов продаж являются различные скидки и рекламные предложения, которые могут значительно снизить цену дома.
- Во время экономического спада строительный рынок очень остро реагирует на происходящие изменения. Спрос снижается, поэтому вам нужно как-то поддерживать конкурентоспособность. Объекты нужно продавать. В противном случае вы не сможете приступить к работе над новыми проектами. В этом случае мы также можем говорить об очень интересных скидках.
- Субъективные факторы времени включают тот факт, что только постоянный мониторинг может определить наиболее выгодные предложения. Можно собрать информацию о строящихся и готовящихся к запуску проектах. В последнем случае покупатели, впервые приобретающие жилье, получают скидку и могут выбирать из всех квартир (а не из оставшихся квартир, которые по разным причинам являются наименее привлекательными).
Ипотечное преимущество
Сегодня большинство новых квартир приобретается в ипотеку. Банки, участвующие в игре, а также производители все больше конкурируют за клиентов в связи с не самым благоприятным состоянием отечественной экономики.
Частью этой борьбы является тесное взаимодействие между банками и застройщиками, и не только в плане льготного кредитования. Если заемщик хочет приобрести недвижимость у кооперативного застройщика, он также может воспользоваться этим, если обратится в «правильный» банк, поскольку банки часто предлагают особенно выгодные процентные ставки.