Как правильно купить квартиру на вторичном рынке

В качестве особого случая следует упомянуть недавно сданные в эксплуатацию здания — новостройки — когда застройщик регистрирует некоторые из готовых квартир на себя (т.е. на компанию или физическое лицо от ее имени) и затем продает эти квартиры, а не на агента по недвижимости. договор участия, но с обычным договором покупателя/продавца для вторичного рынка.

В этом случае, несмотря на то, что квартира была приобретена в новостройке, право собственности на нее уже существует и (после застройщика) переходит к покупателю б/у, действующему, таким образом, по правилам вторичного рынка. Этот вариант покупки квартиры считается самым простым и наименее рискованным и не вызывает проблем.

Фактически, в такой покупке отсутствует первичный риск (риск не построить дом) и в то же время отсутствует большинство вторичных рисков, несмотря на то, что это вторичная продажа. Застройщик (т.е. компания или ее представитель) является владельцем и продавцом недвижимости.

Это означает, что многие из типичных рисков вторичного рынка (например, ошибки при приватизации, наследственные споры, имущественные отношения супругов, риск нарушения прав несовершеннолетних), отсутствие дееспособности). Другими словами, претензии предыдущих владельцев невозможны (их просто никогда не было, и поэтому история чиста).

Более того, в данном случае они, очевидно, изначально не имеют права пользования квартирой (поскольку в новую квартиру никто не въехал и она не была зарегистрирована).

Вся сделка здесь сводится к простому заключению договора купли-продажи квартиры, где продавцом является подрядчик или его агент, а покупателем — физическое лицо. После заключения этого договора следует государственная регистрация перехода права собственности в Росреестре. И это все! Оснований для оспаривания такой сделки (со стороны продавца) и признания ее недействительной очень мало — практически никогда (это может произойти в теории, но не на практике).

Однако такие «вторичные покупки» квартир застройщиками относительно редки на рынке недвижимости, поскольку застройщики стараются продать строящиеся квартиры до того, как они достигнут регистрации права собственности.

Перевод денег на альтернативную сделку в виде квартир. Определенно — кому и по какой цене! Более подробную информацию о процессе см. по ссылке.

Покупка «вторички» у юридического лица

Еще один случай, который можно отнести к другой категории — это покупка квартиры на вторичном рынке юридическим лицом, не являющимся застройщиком. Это происходит, когда квартира уже была приобретена компанией или инвестиционным фондом и впоследствии продана частному лицу. В случае с частными покупателями существует ряд особых рисков, которые компания-продавец должна соблюдать в отношении законодательства о компаниях.

Подробности приобретения такой квартиры юридическим лицом можно найти по ссылкам, указанным в пункте .

В целом, «вторичные сделки» с юридическими лицами не часто встречаются в практике работы с недвижимостью. По этой причине некоторые руководства по вторичному рынку рассматривают «вторичные» случаи, то есть сделки по покупке квартир у физических лиц, как более типичные, принимая во внимание возможные риски и ключевые вопросы, которые могут возникнуть в таких случаях.

На вторичном рынке особенно важно, чтобы покупателя поддерживал юрист. Анализ ситуации и осмотр квартиры и документации собственника — здесь .

Затем был определен тип рынка. Взвесив все за и против, мы уверенно вышли на вторичный рынок. Теперь вы можете приступить к выбору квартиры на этом рынке.

Как правильно выбрать район

Часто люди сознательно выбирают определенный район, квартал или улицу. Однако бывает и так, что в поисках квартиры они заглядывают в разные места.

Чтобы убедиться, что вы находитесь в правильном районе, вы можете:.

• найти информацию о районе в Интернете; и
• Ищите группы в социальных сетях и форумах, а также
• Задавайте вопросы в группах и на форумах о плюсах и минусах проживания в том или ином районе.

При выборе жилья следует учитывать

• Экологический статус — наличие или отсутствие промышленных предприятий в районе, и
• Инфраструктура — магазины, поликлиники, школы, детские сады, …
• Транспортная доступность — как добраться до центра города и других частей поселения
• Пробки на дорогах каждый день и по выходным утром и вечером.

Как найти жилье в определенном месте

Если вы покупаете квартиру с помощью маклера, он просто сообщит вам о районе, в котором следует приобрести недвижимость. Если вы ищете сами, то можете воспользоваться возможностью определения конкретных районов или дорог на рекламном сайте. Вы также можете воспользоваться опцией поиска объявлений на карте.

Затем вы можете просмотреть все объявления о продаже квартир в определенном месте города.

Как покупать квартиру: важные моменты, которые нужно проверить

Состояние дома

На вторичном рынке недвижимости представлено множество квартир в зданиях различных годов постройки. Однако возраст здания не всегда определяет, как долго оно будет использоваться.

Прежде всего, необходимо выяснить, из какого материала сделан дом и в каком году он был построен. Далее необходимо узнать длину дома и какие проблемы есть у его обитателей. Важно рассмотреть дома в вашем городе или регионе. Это связано с тем, что на срок службы могут влиять погодные условия, влажность и сейсмическая активность.

При осмотре квартиры следует изучить состояние дома и его фундамента. Вы также должны искать достоверную информацию о перечне ремонтов и работ, проведенных в доме. Если здание было построено до 2000 года, оно должно быть включено в текущую программу реконструкции.

Эту информацию можно найти на сайте ЖКХ-Ремонт. В нем содержится информация о типе здания и годе заселения. Также регистрируется информация о количестве проживающих и о том, признан ли дом аварийным.

Состояние придомовой территории

Многие рекламные объявления содержат фотографии сада. Если такой возможности нет, можно использовать онлайн-карты для просмотра панорам. Вы также можете использовать онлайн-обзор для оценки самой территории, включая состояние тротуаров, насаждений, парковок и игровых зон.

С помощью панорамы можно использовать онлайн-карту для просмотра территории вокруг здания. Фото: yandex.ru

При необходимости вы можете спросить продавца, обеспечена ли безопасность здания — есть ли охрана, видеонаблюдение, шлагбаумы на въезде в сад?

Как организовано управление домом

Выясните, кто отвечает за обеспечение общего имущества и коммунальных услуг. Это ТСЖ (товарищество собственников жилья) или УК (управляющая компания). Информацию об этом можно найти на сайте GIS Housing and Community Services.

О том, как работает ТСЖ или УК, можно узнать у жильцов дома. Вы также можете искать информацию в Интернете, в том числе у команды хозяев, если они есть в социальных сетях.

Потенциальные соседи

Стоит спросить людей, которые живут в этом здании. Особое внимание следует уделить соседям, живущим в одной квартире. Лучше поговорить с несколькими людьми, которые живут в этом здании.

Что проверить в квартире

При осмотре квартиры важно избежать одной из распространенных ошибок, которые допускают покупатели. Важно осмотреть квартиру поверхностно, сконцентрироваться на разговоре с продавцом и получить от него максимум информации.

При осмотре квартиры важно обратить внимание на ее состояние. Если этого не сделать, можно пожалеть о покупке и потратить много денег на устранение незамеченных дефектов.

• Осмотрите стены, чтобы понять, не нужно ли переклеить обои или обновить краску. Полы — следует проверить на наличие трещин, неровностей поверхности и пузырьков — полы следует проверить на наличие воздушных пузырьков.
• Полы — трещины, неровные поверхности, пузыри
• Потолки — должны быть оштукатурены или окрашены
• Балконы и окна — пропускают ли окна и двери воздух? Есть ли признаки плесени или пятна от воды? Как функционируют двери и окна?
• Водоснабжение и отопление. Трубы следует проверить на наличие ржавчины и утечек. Стоит включить краны, чтобы проверить напор воды и ее цвет.
• Электропроводка. Посмотрите на состояние выключателей и розеток. Проверьте, не взрываются ли розетки, когда вы включаете какие-либо приборы в комнате. Например, телевизор, пылесос, компьютер, утюг.
• Если газовая система функционирует — если счетчик исправен, если видны газовые трубы, если
• Если вытяжка функционирует. Чтобы проверить вытяжку, закройте дверь, откройте окно и поднесите лист бумаги или зажигалку к вентиляционному отверстию. Если вентиляция работает правильно, в нее должны попасть пламя и лист бумаги.

Помимо осмотра квартиры, стоит узнать, какая техника, мебель и другие предметы есть у продавца и что он оставляет себе. Некоторые покупатели выигрывают, если продавец оставляет себе большинство вещей. Для других это может стать проблемой, потому что они хотят принести свои собственные вещи или купить все новое.

Сильный запах ароматизаторов, готовой еды или напитков

Если в квартире присутствует сильный парфюмерный или пищевой запах, это может быть причиной того, что продавец хочет скрыть неприятные запахи в квартире. Если при посещении квартиры все окна открыты, а в помещении сильно пахнет готовящейся пищей, рекомендуется проверить работу дренажной системы и вентиляции на наличие запахов.

Запахи из канализационной системы не всегда заметны во время проверки. Запах может быть вызван утечкой или отсутствием воды в сифоне. Откройте по очереди все краны и осмотрите сливы и сифоны.

Закрытые сантехнические шкафы

Иногда встречаются продавцы, чьи трубы плохо сделаны или хотят носить намертво закрытые сантехнические шкафы. Во время проверки могут сказать, что ключ где-то потерялся или что на его поиски уйдет много времени. В таких случаях попробуйте получить доступ к водопроводным трубам.

Если покупатель не является экспертом в области гидравлики, ему может быть трудно понять, работает ли он. В этом случае откройте все краны в отсеке, чтобы увидеть, как подается и сливается вода, как регулируется напор и температура воды.

Ковры и картины на стене, массивные шкафы-купе

Такие объекты могут фактически скрывать дефекты квартиры — трещины или ненормальные стены, плесень на ее поверхности. Загляните за картины и ковры, осмотрите стены возле шкафов. Особенно обратите внимание на наличие фальшстены. Особое внимание следует уделить участкам с отслоившимися обоями или разбухшим ламинатом.

Ковры на полу

Ковры не всегда стелют для красоты. Под ним могут быть осыпавшийся ламинат, потрескавшийся паркет на полу и даже дыры. Если вы подозреваете наличие таких дефектов, стоит постараться снять ковер с пола и пройтись по всей поверхности пола, тщательно ее осматривая.

Грубо сделанный ремонт

В некоторых местах квартиры, возможно, был проведен грубый эстетический ремонт. Например, крыши, небрежно покрытые штукатуркой и краской, или стены в спешке. Это покрытие дурацкое и может отвалиться уже через несколько дней.

За ним могут появиться плесень, пятна от воды и трещины. Если в отсеке есть такие пятна, следует рассмотреть поверхность при хорошем освещении. Рекомендуется активировать объектив мобильного телефона и направить его так, чтобы свет падал непосредственно на обрабатываемую поверхность.

Что делать, если дефекты квартиры заметили после заключения сделки

Поскольку покупатель уже является владельцем, то, скорее всего, ему придется самому восстанавливать его, если выявятся какие-либо из вышеперечисленных дефектов. Это связано с тем, что на титуле собственности записано, что покупатель не имеет претензий к состоянию квартиры. Поэтому важно проверить недвижимость до подписания контракта.

Перед подписанием договора купли-продажи вы должны убедиться, что квартира не имеет дефектов. Фото: Fotolia. com.

При покупке квартиры в новостройке застройщика стоимость устранения дефектов может быть передана по наследству. Однако только в том случае, если гарантийный срок не закончился и дефект возник по вине производителя.

Действительность паспорта и его данные

Услуга МВД может быть использована для проверки действительности паспорта. Это позволяет избежать ситуаций, когда контракты заключаются по поддельным паспортам или уже недействительным документам.

Паспортные данные следует сравнить с выписками из ЗАГСа и данными из правоустанавливающих документов.

Семейное положение продавца

В случае квартир, находящихся в совместной собственности супругов, один из них не может продать недвижимость без согласия другого. По закону, в паспорт не нужно ставить печать о браке. Однако, если есть информация о том, что продавец состоял или состоит в браке, необходимо проверить дату регистрации права собственности.

Согласие супруга не требуется для квартир, приобретенных до брака или после развода. Она также не требуется, если квартира была получена в дар или по наследству.