- Законодательная база
- Плюсы и минусы
- Условия и требования для перехода на НУ многоквартирным домом
- Сколько допустимо минимальное и максимальное количество квартир?
- Реализация способа самоуправления
- Создание инициативной группы
- Как привлечь соседей?
- Проведение собрания
- Как составляются протоколы
- Порядок заключения договоров
- Как происходит распределение обязанностей между жильцами?
- Кто и как оплачивает ОДН?
- Особенности НУ
- Перспективы самоуправления
- Комментарии к ст. 164 ЖК РФ
- Непосредственное управление возможно только в домах, где не более тридцати квартир
- Для реализации непосредственного способа управления нужно заключить договоры, указанные в ст. 164 ЖК РФ
Прямое управление многоквартирным жильем (ПУЖ) — это способ управления всей жилищно-коммунальной системой, при котором функции управления и предоставления услуг осуществляются не управляющей компанией, а только по инициативе Владельцы квартир.
При таком типе управления МФБ вся ответственность за благополучие дома и выделенных ему объектов ложится на плечи инициативной группы или распределяется между всеми жильцами. Точные ответственные лица и объем управленческой деятельности определяются Общим собранием акционеров (ОСА).
Законодательная база
Процедуры и правила непосредственного управления МФБ регулируются следующими законодательными актами.
Плюсы и минусы
Прямое управление, как правило, не распространено в России. Это связано не только с тем, что это относительно новый подход к управлению жилищно-коммунальными услугами, но и с тем, что он имеет ряд недостатков. Рассмотрите преимущества и недостатки.
Преимущества
Возможность для жильцов иметь полный контроль над тем, как и куда расходуются деньги, которые они платят за ремонт и благоустройство здания.
В этой форме плоского управления нет посредников. Арендаторы подписывают договор непосредственно с подрядчиком. Это предотвращает недобросовестное управление средствами организациями-посредниками.
Конс
- Успешное управление жилищно-коммунальными услугами требует высокой степени самоорганизации, которая доступна не каждому. Необходим постоянный мониторинг ОТОСБ и работы подрядчиков в течение года.
- Из-за высокого уровня ответственности нелегко найти людей, готовых стать всеобщим уполномоченным МФБ. Поскольку эта деятельность отнимает много времени и не оплачивается, мало кто соглашается на такое неприбыльное занятие. Единственное решение в данном случае — это согласие самих жителей собрать деньги на оплату труда уполномоченных.
- Чтобы заключить договор на поставку услуги или ресурса, каждый собственник должен подписать все соглашения. Обеспечить своевременную оплату счетов за коммунальные услуги нелегко.
- Несмотря на наличие одного уполномоченного лица, ведение документации и отчетности официально никому не делегировано.
- Часто собственник, население, недостаточно компетентен в выборе поставщиков ресурсов и услуг. В результате качество работы может оказаться недостаточным.
- С переходом на НУ многоквартирные дома лишаются государственной поддержки. Если здание необходимо отремонтировать, это должно быть сделано на их собственные деньги.
Условия и требования для перехода на НУ многоквартирным домом
Существует только два условия, при которых жильцы могут перейти на независимое управление своими квартирами.
- Первое — это искреннее желание изменить способ управления МФБ.
- Второй — организация общего собрания с последующим голосованием и занесением результатов в протокол.
Из всех требований для перехода на NGM необходимо лишь набрать не менее 50% голосов собственников для перехода.
Сколько допустимо минимальное и максимальное количество квартир?
Согласно закону, кондоминиумы имеют право перейти на метод прямого управления, если в них насчитывается менее 30 единиц. Минимальное количество не установлено. Такое узкое поле ввода не позволяет почти всем стандартным зданиям выше четырех этажей стать НБ.
Поэтому сегодня единственная возможность изменить управление жилищно-коммунальным хозяйством есть только для жилых комплексов выше среднего уровня, а также для новостроек с меньшей этажностью в два и три этажа.
Реализация способа самоуправления
Рассмотрим способ управления собственной квартирой: согласно пункту 3 статьи 161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом определяется общим собранием собственников многоквартирного дома и может быть выбран и изменен в любое время на основании этого решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным (что делать, если способ управления не выбран или не реализован?) (Что делать, если режим управления не выбран или не реализован?).
Создание инициативной группы
Инициативной группой называют небольшое количество людей, которые согласны взять на себя ответственность посредников между остальными жителями и подрядчиком.
В их обязанности также входит обеспечение своевременной оплаты услуг, организация общего собрания собственников (ОСС) и контроль качества благоустройства. Желательно, чтобы во всех подъездах дома был хотя бы один представитель инициативной группы.
Как привлечь соседей?
Решения об изменении порядка управления многоквартирными домами принимаются путем открытого голосования жильцов. Для перехода к непосредственному управлению необходимо набрать не менее 50% от общего числа голосов «за». Это решение необязательно и может быть принято только под влиянием мнения собственников в ходе документально оформленного обсуждения в пользу наилучших интересов НУ по сравнению с управляющей компанией.
Необходимо объяснить, что никто так не заботится о жильцах и их условиях жизни, как они.
Дополнительным важным аргументом является то, что никто не может злоупотреблять деньгами за коммунальные услуги, если нет других поставщиков.
Проведение собрания
Одним из ключевых моментов переходного процесса по отношению к непосредственному управлению многоквартирным домом является организация собраний жильцов. Решения о месте и времени проведения первого собрания жильцов принимаются инициативной группой. Существуют правила, которые необходимо соблюдать.
Команда информирует владельцев о своем решении, объявляет, кто взял на себя инициативу по проведению собрания, и определяет дату и время проведения мероприятия. Также необходимо составить список вопросов повестки дня.
Основные темы, обсуждавшиеся на годовом общем собрании акционеров:.
- Целесообразность внесения изменений в НУ. Если за изменение подхода к управлению проголосовали, то переходите к следующим вопросам
- Выбор управляющего менеджера. Этот человек выполнит работу и договорится с DSO.
- Когда группа определится с лидером, он должен выбрать подрядчика для предоставления коммунальных услуг.
Как составляются протоколы
Поскольку устные договоренности жильцов не имеют юридической силы, решение о переводе в НУ оформляется протоколом. Она четко структурирована:.
- Данные протокола: имя, дата собрания, адрес здания, тип собрания, способ голосования (очное или заочное).
- Вводный раздел. Он перечисляет вовлеченные стороны, упоминая участников, вдохновителя, президента, секретаря -. Также документально подтверждается общее количество голосов и квадратные метры дома.
- Ежедневная раскладка. Приводится перечень вопросов, обсуждавшихся на встрече. Вопросы повестки дня протокола должны касаться вопросов, связанных с уведомлением о собрании.
- В нем указывается, кто выступал по каким вопросам, какие предложения были внесены и какие решения приняты.
- Протокол включает в себя реестр вручения приглашений GM, реестр всех собственников, регистрационные формы собственников, присутствовавших на AGM, и другие документы, относящиеся к собранию.
- Подписи, имена и голоса каждого избирателя.
Порядок заключения договоров
ICD не является организацией, т.е. не является юридическим лицом. Она не может сотрудничать с подрядчиками.
Каждая квартира должна подписывать служебную транзакцию отдельно. Чтобы избежать этого неудобства, все собственники могут оформить доверенность на ответственное лицо. После этого можно одновременно подписать документ о сотрудничестве, представляющий интересы всех владельцев.
Для заключения договора необходимы следующие документы
- Протокол ОВС, подтверждающий, что МФБ хочет быть переведен в НУ.
- Копия протокола, на который ссылается ответственное лицо.
- Технический паспорт дома. Могут быть предоставлены копии.
- Заявление о закрытии соглашения с РСО.
- Владелец квартиры на имя лица, уполномоченного подписывать договор.
Как происходит распределение обязанностей между жильцами?
Распределение ответственности может быть осуществлено двумя способами: устно или официально путем регистрации субъекта в ежедневном приказе ОСС.
Процедуры должны разъяснять, кто и что делает в соответствии с графиком, и что они делают для поддержания МФБ в хорошем состоянии.
Кто и как оплачивает ОДН?
Поставщик ресурсов рассчитывает общее потребление (THC). Согласно пункту 44 Положения о предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, положительная сумма от общего количества ТСЖ распределяется между всеми квартирами МФБ пропорционально всем квартирам МФБ. Место жительства.
Согласно пункту 47 того же законодательства, отрицательная сумма мутации рассчитывается в зависимости от количества людей, проживающих в каждой квартире.
Особенности НУ
- Арендная плата в привычной форме не взимается; все платежи осуществляются напрямую коммунальной компании.
- Обязательства отдельных арендаторов не влияют на других арендаторов.
- Обязанности поставщиков услуг децентрализованы, каждый из них выполняет свою собственную функцию.
- Поскольку управление ими осуществляется собственными силами, а не через посредника, расходы значительно снижаются.
- Если в МФБ есть квартиры, сдаваемые в социальный наем, муниципальные служащие берут на себя ответственность за них в ОСК.
- Жители могут сами управлять расходами на коммунальные услуги, и нет риска воровства со стороны посредников.
Перспективы самоуправления
Перспективы МФБ в России сегодня не радужные. Снос старых домов приводит к появлению менее 30 жилых помещений. Напротив, во всех крупных городах ведется высотная застройка. Поэтому нельзя ожидать, что этот способ управления МФБ будет развиваться.
В поступлении в НУ есть как положительные, так и отрицательные стороны. Арендаторы могут чувствовать себя защищенными и свободными от вмешательства сотрудников и УК. Однако необходимо большее признание и понимание того, что качество жизни в жилом комплексе зависит исключительно от совместных усилий жильцов.
Выбрав правильную форму управления, владельцы могут избежать многих проблем. Можно найти полезные публикации о таких формах управления, как жилищные ассоциации и товарищества собственников жилья, о том, что лучше ЖЭК, ТСЖ или УК, и как определить размер платы за управление многоквартирным домом.
Комментарии к ст. 164 ЖК РФ
1. при непосредственном управлении многоквартирным домом собственник помещения в таком доме создает ТСЖ и решает все текущие проблемы управления многоквартирным домом, не привлекая управляющую организацию (управляющего). Жилищный кодекс РФ не ограничивает количество собственников, которые могут выбрать такой способ управления домом.
Предыдущий Федеральный кодекс «О кооперативах собственников жилья» ограничивал возможность непосредственного управления многоквартирным домом, если он состоял «не более чем из четырех помещений, принадлежащих двум, трем или четырем собственникам жилья». Количество помещений в квартире, где имеет смысл применять этот метод управления, фактически определено: как правило, сложно применять немедленное управление в квартирах, где помещения принадлежат более чем 20 различным собственникам. Это объясняется дисперсией.
между управлением множеством составляющих многоквартирного дома со многими исполнителями (ч. 1 ст. 161 КТС) и трудностями быстрой выработки позиции единого собственника по различным взаимосвязанным вопросам, касающимся содержания общего имущества многоквартирного дома, представляют общий интерес.
2. согласно части 1 пояснительной статьи о непосредственном управлении собственниками помещений на основании решений общего собрания, договоры на оказание услуг по содержанию многоквартирных домов и (или) работ общего имущества относятся к лицам, осуществляющим указанную деятельность. Договоры являются двусторонними, и в рамках договора действуют все или большинство собственников помещений в многоквартирном доме.
Для выявления любого из соответствующих договоров количество собственников квартир, подписавших договор, должно превышать половину от общего числа собственников квартир. Следует отметить, что мемориальные правила не используют количество голосов собственников, подписавших каждый договор, для идентификации этих договоров как ассоциированных.
Лицо, заключающее договор строительного подряда с собственником, который несет бремя предоставления услуг по содержанию здания и выполнению работ по его ремонту, характеризуется как подрядчик или поставщик услуг. Заключение контрактов. В то же время применение непосредственного способа управления многоквартирным домом не исключает возможности найма профессионального управляющего, а не в качестве управляющей организации (признаком управления является заключение договора управления домом в соответствии со статьей 162.
Жилищного кодекса), а также возможность выполнять независимые услуги по управлению (в частности, услуги по оценке здания, планы по содержанию жилья, оценка договоров с подрядчиками и ресурсами, мониторинг ущерба, нанесенного зданию, и т.д.).
4. отношения в рамках вышеуказанных договоров регулируются Положением о договорах оказания услуг (глава 39 Гражданского кодекса) и бытового подряда (глава 37, раздел 2 Гражданского кодекса), а также обязательными требованиями и техническими регламентами, техническими регламентами санитарные и технологические правила и нормы, установленные на федеральном уровне (статьи 2, 6 и 12 части первой Гражданского кодекса); статья 4 (1), статья 12 (2) и статья 17, статья 13 (8), статья 14 (1) и статья 14 (1)(1) Статья 14, часть 4 статьи 17, часть 1 статьи 156 ЖК и т.д.), и Положением N 491 о содержании общего имущества в многоквартирных домах, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года (часть 3 статьи 39 ЖК).
5. часть 2 пояснительной статьи регулирует отношения, связанные с оказанием государственных услуг. Договоры на холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение (в том числе газ в баллонах), отопление (в том числе теплоснабжение, включая твердое топливо при наличии печного отопления) должны быть заключены самостоятельно каждым собственником своего помещения, от его имени и за его счет.
В соответствии со статьей 426 Гражданского кодекса Российской Федерации договоры на снабжение электрической энергией, природным газом, тепловой энергией, водой и канализацией, а также договоры купли-продажи газа в баллонах и твердого топлива являются публичными договорами. Эти договоры должны быть заключены на общем собрании собственника выбранного помещения в порядке, предусмотренном для непосредственных способов управления, на общем собрании собственника помещения, заключенного коммерческой организацией, где собственник каждого помещения обращается к ресурсоснабжающей организации, проживающей в многоквартирном доме. Закон Российской Федерации «О жилищно-коммунальном хозяйстве».
О договорах пользования электрической, газовой, тепловой энергией, водой и канализацией и их взаимосвязи в контексте продажи газа в баллонах и правил пользования твердым топливом, утвержденных Российской Федерацией 23 мая 2006 года, распространяется на предоставление коммунальных услуг. (часть 1 статьи 157 ЖК).
6. собственник помещения в многоквартирном доме имеет право выбора различных способов применения решения в контексте непосредственного управления многоквартирным домом.
Во-первых, все текущие вопросы управления могут быть решены на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Во-вторых, собственники помещений многоквартирного дома могут распределить текущие задачи управления домом путем принятия обязательных окончательных решений в рамках процедуры общего собрания собственников помещений, указанной в главе 6 Жилищного кодекса 44-48.
В-третьих, эти собственники могут выбрать взаимно уполномоченных лиц или вызвать других лиц (не из числа собственников), которые имеют право действовать от имени собственника, в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса и общественных пространств. 6. многоквартирные дома в отношении третьих лиц.
7. если уполномоченным лицом выбран один из собственников помещений многоквартирного дома, его полномочия основываются на решении общего собрания, которое отражается в протоколе. Такой человек не нуждается в адвокате.
8. если собственник многоквартирного дома нанимает уполномоченное лицо, которое не является собственником многоквартирного дома, все или большинство собственников многоквартирного дома имеют право выдать простую письменную доверенность. поверенный такого уполномоченного лица.
Доверенность «от имени Генеральной Ассамблеи» не будет выдана такому третьему лицу.
9. лицо, которому собственник коллективного жилого дома выдал письменную доверенность, не считается управляющим. Если собственник помещения, помимо выдачи доверенности уполномоченному лицу, желает заключить с ним договор о возмещении убытков, предметом которого является исполнение обязательств, предусмотренных статьей 2 настоящего документа 162 ЖК РФ, для этого необходимо изменить способ управления квартирой.
Для этого собственник комнаты в квартире имеет право в любое время выбрать на общем собрании, предусмотренном ст. Статья 161-3 Закона «О жилье и общих объектах», способ управления управляющим (администратором). Любой заключенный впоследствии контракт должен соответствовать требованиям ЖКР о контрактах на управление, а само лицо считается управляющим.
Непосредственное управление возможно только в домах, где не более тридцати квартир
Непосредственное управление — это право собственника многоквартирного дома решать общие вопросы содержания и ремонта дома, без создания товарищества собственников или кооператива и без участия УО. Согласно части 1 пункта 1, в соответствии со статьей 161bis ЖКР, собственники могут выбрать этот способ на общем собрании, при условии, что количество квартир в жилище не превышает 30.
Для реализации непосредственного способа управления нужно заключить договоры, указанные в ст. 164 ЖК РФ
Согласно статье 39 ЖКР, выбрав прямой способ управления жильем, собственники несут ответственность за содержание общего имущества. Решение о выборе непосредственного способа управления считается исполненным с даты заключения договора, предусмотренного ст.164 ЖК РФ: Предоставление общих ресурсов, а также содержание и ремонт общего имущества.
Договоры на поставку тепла, электроэнергии, воды, природного газа и канализации заключаются отдельно каждым собственником помещения. Договоры на содержание и ремонт общего имущества здания заключаются собственниками помещений на основании решения общего собрания. Это касается сбора отходов, уборки контейнерной площадки и обслуживания внутреннего оборудования и внутреннего газа Оборудование.